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回顾2010福州楼市调控年土地量价创历年新高

来源：海峡都市报 2011年01月26日08:53 我来说两句(0) .　　

光阴似箭，在福州楼市的“大起大落”间， 2010年已然匆匆走过。
　　
　　回首这一年来福州楼市前行的脚步，宏观调控力度之大、楼市产品开发创新之强、购房者之挣扎，前所未有。
　　
　　这一场“十年一遇”的深度调整，不仅考验着榕城楼市的方方面面，也折射出福州房地产市场在2010年这个“调控年”中发展的艰辛。
　　
　　“政策”——地产调控“进行时”
　　
　　毫不夸张地说，对于榕城楼市而言，2010年是名副其实的“调控年”。始于2009年底，并延续至2010年的宏观调控政策，力度之大、影响之广，为“历史之最”。
　　
　　从2010年1月1日起，个人房产交易税收政策优惠的停止执行，就昭示了2010年宏观调控政策的“风声鹤唳”。1月10日，国11条出台，明确指出二套房贷首付不得低于40%，并正式确定了2010年楼市政策基调，表示了政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。
　　
　　在财政部于2010年3月底明确首套房概念后，4月1日，四大银行全线取消首套房贷7折优惠；4月15日，规定二套房贷不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
　　
　　此后，17日，“新国十条”出台，其要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。
　　
　　8月5日，福州版“限外令”尘埃落定，二套房政策全面从严；9月底，“国五条”出台，正式叫停第三套房贷，首套房首付提至三成；10月，福州限购令出台，全方位堵截炒房投机渠道；年底，限购令顺延。
　　
　　在这一年间，国家关于土地、市场的政策也接连不断，3月11日，国土部出台“国19条”，对于保障性住房、土地出让环节进行了进一步规范；4月20日左右，住建部接连发布规定，要求强化房地产市场监管，未获预售许可，开发商不得收取定金，取得预售许可的商品房项目在10日内需一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价……
　　
　　点评：从中央到地方，从银贷到购房，这一年，加息、限购、公积金贷款、房产税、二次调控等名词，成为了楼市关注和热议的焦点所在。
　　
　　2010年以来，多项宏观调控政策的出台，主要抱着抑制房价过快增长、稳定市场的良好目的，而我们也欣喜地看到，随着宏调政策的一步步落实和细化，房价上涨的脚步的确在放缓，人们原本火热的投资、购房激情，的确受到了一定的打压，然而，新政频出，在“冷却”市场的同时，却从某种程度上，“误伤”了一部分刚需购房者。
　　
　　随着宏调新政的一步步推进，背负着房贷压力的市民，每月还款额进一步增加，而受到首付提升、银行加息等因素的影响，一部分原本打算通过贷款购置房产的人暂停了买房步伐。房价高企，政策频出，到底买还是不买？
　　
　　“土地”——量价均创历年新高
　　
　　2010年福州土地出让已经圆满落下帷幕，据有关数据统计，2010年共计出让48宗地块，总面积达3106亩，成交金额达318亿元，成交面积和成交金额均创下历年之最。
　　
　　去年初，福州土地市场的开局，格外轰轰烈烈，2010年2月4日，第一场土地拍卖会拉开了旧城改造的序幕。世欧地产和万科集团分别拿下381.53亩的王庄旧城改造项目和140.04亩的上海东新村旧城改造项目，率先炒热了榕城2010年的土地市场。
　　
　　而后，土地市场喜讯频传，多幅商住地块接连推出，均创下不俗成交战绩；其中，位于闽江两岸的多幅商业地块的成功出让，不仅将让多栋百米以上的高楼在江岸两旁矗立，更成为未来福州一张张闪光的城市名片。
　　
　　7月，福州市国土资源局网站推出了今年第一块用地预申请制度的地块，旨在防止拍卖现场的“不理性”加价，避免地王的产生，让土地市场更加客观和理性。
　　
　　福州楼市的一路向好，让地产大鳄重燃对于福州土地开发的激情。去年11月2日，以在全国各地开发超级大盘而闻名的金源集团强势归榕，竞得东部新城会展片区586.73亩地块，重新搅热市场。
　　
　　点评：
　　
　　2010年，福州土地出让收入达318亿元，创下了历年土地出让金的最高纪录。与这笔庞大财政收入相呼应的是，福州开始了史上前所未有的、大规模的旧城改造工程及城市建设。
　　
　　自去年以来，楼市利好消息频传，从去年年初开始，有关政府部门就传出消息，福州2010年要启动500万平方米旧城改造，而上海新村、王庄等区域的拆迁重建工作已然全部推进；三环、地铁等交通配套正在逐步完善和建设中。
　　
　　除了在这些大型的公建建设上发力，做为最宜居城市的福州，城市美化工程也在逐步推进：琴亭湖公园、白马河沿线综合整治工程都在逐步进行；全市高架桥下，均披上了色彩明快的花圃……
　　
　　2010年的土地拍卖，带来的不仅仅是未来楼市的扩容和产品的多样化，更是福州更宜居的美好愿景。
　　
　　“城建”——“大福州”雏形初具
　　
　　根据数据统计显示，在去年成功出让的3106.13亩土地中，其中鼓楼区出让13宗土地，面积89.54亩；台江区出让17宗土地，面积541.18亩；晋安区出让6宗地块，面积1029.76亩；仓山区出让12宗土地，面积1445.64亩。
　　
　　由此可以看出，去年晋安区和仓山区的土地供应量，占了福州城区土地总供应量的近80%，福州“东扩南进”，向东、向南都已着力布局，而随着交通路网的铺设，福州城市逐渐朝着八县衍射，2010年，福州城正着力将城市外拓，让福州发展得更大、更广。
　　
　　2010年，放眼东部新城，世界单体最大的会展中心——海峡国际会展中心、全国十大客运枢纽——福州火车南站已经竣工投入使用，省科技馆、城市发展展示馆等一大批公建陆续动工建设。
　　
　　在海峡金融商务区内，已经竣工一座40万平方米的城市综合体——万达广场，并且已经形成福州市的新商业中心，而去年拍出的多幅商业地块上，大批5A甲级写字楼也在如火如荼建设中。
　　
　　再看闽江北岸，300米高的升龙环球中心、250米高的福晟钱隆广场、200米高的三迪联邦大厦、200米高的国际金融中心、180米高的万科金域中央、150米高的融侨江滨广场也均在去年紧锣密鼓地开始了项目前期运作。
　　
　　点评：
　　
　　数年前，在不少老福州的心中，五四北、金山还是遥远的郊区，但短短几年间，这些区域已然成为了居住的中心所在，大福州的触角，已然延伸至八县，区域发展，正以我们超乎想象的速度在快速前行。
　　
　　数年前，我们还局限于住宅开发、研究楼盘品质的提升，而今，超百米的建筑已然要在福州各大中央商务区内拔地而起，成为一个个卓越的城市地标；一个个大型的城市综合体遍地开花,成为一张张闪光的城市名片。
　　
　　2010年底，万达广场隆重开业，当日人潮汹涌，在提升福州区域板块商业价值的同时，更拉动了区域档次。或许，从这一大型商业广场的揭幕，我们可以看到福州商业繁盛的未来，这将是一个百花齐放、百鸟争鸣的繁盛之景。
　　
　　“市场”——激情未退购房者更添“火眼金睛”
　　
　　据有关数据统计显示，在刚刚过去的2010年，楼市总签约套数约为18928套，同比2009年减少28054套，仅比2008年多出1306套，差距不大；而从签约面积来看，2010年全年总签约面积报出2087254m2，同比去年减少3143015m2，下降幅度达到60.09%。此外相比2008年的1988039m2，2010年也仅仅多出4.99%，差距同样并不明显。
　　
　　遭遇楼市调控，楼市急剧“冷冻”？
　　
　　实则不然。一面是政策调控的风声鹤唳，而在福州楼市中，各大楼盘的开盘推量，却总是热热闹闹。“2010年楼市的整体供应量偏少，是从数据上看签约量不如往年的主要原因。”一业内资深人士分析，供应不足，加上政策影响，整体签约量不如2009年，但楼市却依旧表现得较为红火。
　　
　　年初主要以中小户型试水市场，而后，满足改善型需求的中大户型接连面市，面对政策调控影响下的榕城楼市，开发商“花招”百出。除了常规的活动、圈层营销聚拢人气外，去年在户型和景观方面的创新、对于楼盘品质提升的营销策略，屡屡奏效。
　　
　　在宏调打压下，少了投资需求的楼市，自住型客户占据了主导。在去年的市场环境下，相较于往年重性价比的市场状况，购房者更看重的，是住宅的品质和稀缺性。
　　
　　点评：从去年初到年末，推出的住宅产品不断更新，但持续始终的，是开发商推出的聚集人气的活动营销，以及针对高端客户需求打造的圈层营销，采用这种高端业主活动的方式，提升品牌美誉度。
　　
　　在经历了2008年的淡市和2009年的旺销后，开发商们更加清醒地认识到，营销、价格，都只是推动销售的重要因素，做好产品，做好品牌，才是制胜的根本，毕竟，这是一个用产品说话的年代，无论政策如何调控，只要需求在，就有买房的人。
　　
　　精益求精，用心为买房人打造宜居楼盘的开发商们，面对风浪的考验依然充满信心。拥有这些为购房者量身而设的诉求点的楼盘，热销自然不是难事。