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震惊!地方政府的真实目的原来不是去库存

飞行大象啊 发表于:2016-03-05 741人阅读35条回复 鲜花0 [ 复制链接 ] [ 快速回复 ] [ 举报 ]

去库存不是楼 市独有的问题,世上 任何商品都可能面 临去库存,其中最常见的手段便是“降价促销”。

  

  商品房当然也是一种商品,然而它却不遵守商品界的通则,当然,此例外仅限中 国。目前,各地都在密集出 台去库存方案,有减税的,有奖励的,有降低首付比例的,有发动学 生和农 民 工买房的,还有停建安置房逼着拆 迁户入市的……真是挖门凿洞、无 所 不 用 其 极。然而,各地却不约而同地忽略掉了最常见的选项——降价促销。

  

  宁可政 府贴钱、奖励、减税、降首付、无限放大金融风险,也绝不考虑降房 价,介是为什么呢?

  

  是因为降价没效果吗?——地产界固然有所谓“买涨不买跌”的说法,很能蒙蔽人,然而别忘了,这是一个来自金融投资界的理论,根本不是商品领域的规律。炒房客、投资者会考虑这一点,而真正的自住型需求者,自然是越便宜越好。降价达到一定幅度之后,无利可图的炒房客会自然退出,而真正的自住房消费者会逐步入市,以合理成本改善自己的居住条件。

  

  降价,一定能去库存,只要降得够,而不是耍花 招。同时,降价也有助于楼 市回归居住属性,逐步退出金融炒作领域,有助于经济结构实现转型,这就像房 事用点牌励森的男人一样,希望能够持久稳定,有着画龙点睛的效果。从长期来说,于 国 于 民都有利。那么,为何各地具体方案中绝不考虑呢?

  

  ——因为地方政 府的真 实目的不是去库存,而是重启土地财政。

  

  单单去库存,对地方财政没有任何好处,可能转型对长远有利,但是远水解不了近渴,现在各地地方债压身,需要很大笔的钱来补窟窿。地方政 府的如意算盘是,借着一线城市暴 涨的东风,在本地制 造一拨楼 市回暖甚至火爆的假象,从而为重启土地财政创造条件。

  

  而难点在于,二三四线以下城市多为人口净流 出区域,省域经济颓废,住房自有率极高,库存量极大,常达10年以上,只依靠真 实的本地自住房需求,又不肯降价,理性市场下根本无法回暖。

  

  唯一的办法只有制 造 假象,不惜任何手段推动房 价上涨,这样才能吸引投资客、炒房客入场,吸引担忧房 价飞升的恐 慌消费者入场,用几年 前的老方法来激活楼 市。其中的秘诀就是不降价,而且要涨,先让价 格丧失理性,再让购房者丧失理性,最后让开发商丧失理性,开始踅摸拍地买地开新盘……卖地闸门顺利开启。相对这个大局,减税、补贴、奖励都是花小钱占大 便宜。所以,各地政 府宁可花公 款补贴购房者,也要力挺房 价不降反升。

  

  不要很久,只要这一拨就够了。上一回三四线城市楼 市疯狂也就09年之后那一拨,三两年就楼满为患,结束战斗,地方政 府卖地卖到手软,之后留下鬼城遍地,谁管?

  

  但是必须抓紧时机。经过几年来的楼 市低迷,拐点被确认,三四线遍地鬼城等等,老百 姓的警惕性已经提高。一线城市的突然火爆是唯一可以借用的东风,谁都保不齐一线能火多久,错过这波便再无指望。

  

  因此,我们看到的是,近期各地突然密集出 台去库存新政,其力度远远超过前一两年楼 市成交真正低迷的时期。

  

  显然,其用意不是对症下 药解决问题,而是争分夺秒借东风。

  

  这就是所谓的恶性循环,用涨 价来去库存,库存一定越去越多,两三年买不完十年的房,但两三年足够盖起十年的库存。开发商更是最懂得抓紧时机的趋利者,只要你敢涨他就敢开新盘,开发周期不过一两年,只要快进快出赶上这一拨,不怕土地成本高,假如后续真干不下去了,咱卷款而逃,倒霉的是银 行和老百 姓,老板怕啥?

  

  怕的是老板不怕,官 员也不怕。

  

  为了在不降价的前提下带旺楼 市,各地纷纷挑战国 家规定底线,寻求进一步降低首付门槛,二成、一成乃至零首付,相当于金融杠杆提升至5倍、10倍、无限高……这些举措对自住型消费者毫无益处,也不符合初次置业者的思路,谁愿意多背N年贷 款?谁愿意一生为银 行打工?——但是极大有利于炒房投机者入市炒作,以小博大,开启冒险之旅,他们的手法同样是快进快出——谁都知道,这一拨跟往年不同了。

  

  万一不幸被套,高额的金融杠杆也不允许他们恋战,一定会坚决抛出甚至弃贷止损。对应首付比例,他们可能在20%、10%甚至更小的下跌幅度时发生弃贷自保。在普遍低首付背景下,在房 价处于高位的背景下,金融风险提升到前所未有,曾经最安全的房贷可能摇身一变为最危险的品种——在楼 市里重演股灾,并不是危 言 耸 听,加杠杆之后,这一次跟从前绝对不同。

  

  不通 过正常的商品价 格规律来去库存,就是在酝酿风险。而且这风险,可能没有翻身的机会。


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