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房产赠与和买卖哪个划算 房龄不满5年赠与比较划算

udioauia 发表于:2013-05-07 5244人阅读0条回复 鲜花0 [ 复制链接 ] [ 快速回复 ] [ 举报 ]


  业内专家认为房龄不满5年赠与比较划算
  但赠与房产再出让可能要多缴20%个税
  在房产买卖交易中,让人纠结的不仅仅是其高昂的价格,还有一笔不菲的税费。虽然买卖双方可以约定税费由谁承担,可是终究还是要加在双方的成本中去,因此许多人想到了赠与的方式来规避纳税。那么,房产买卖交易过户与赠与,哪个更划算呢?房产可以赠与给朋友吗?如果自身已有两套房了,还可以接受赠与吗?就这些问题,记者请二手房交易业内专家予以解答。

  朋友之间赠与难成立有房再受赠要多交契税
  易佰家不动产投资管理有限公司交易中心骆鸣总监表示,按照有关法律法规,三种情形下的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:1。房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;2。房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;3。房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。由此,房产赠与是有条件的,如亲戚关系,上下辈关系,孩提时代的抚养关系等,一般的朋友关系在赠与条件上难以成立。在实际操作中,朋友之间如果办理赠与房产过户的话,房产交易中心一般不认可,而是以一般房产买卖交易形式来办理过户。
  至于如果自身已有两套房了,属于限购之列,则还可以接受房产赠与,不受限购的限制,毕竟房产是接受赠与而来,不是购买,只是这种情况接受赠与虽然免收个人所得税,但所要交的契税为4%,比名下无房接受赠与所要交的2%契税多一倍。

  房龄不满5年赠与比较划算
  那么,如果是直系亲属间过户房产,选择赠与方式还是买卖方式划算呢?骆鸣认为,两种过户方式各有利弊,要视不同情况而定,其中,房龄是否满5年是一个主要考虑因素。
  根据国家有关规定,房龄不满5年时间就买卖的,要征收成交总价5.6%的营业税。成交总价不完全参照买卖双方合同上标的交易价,而通过存量房交易申报价格评估对比系统得出的评估价,以避免买卖双方为了少缴税而有意报低成交价的“阴阳合同”。
  在房产买卖中,除了营业税,还有个人所得税、契税等费用。如果房龄满5年且是唯一住房,则卖房免个人所得税,如果房龄未满5年,则个人所得税为全额的1%。契税与房子面积有关,买方首次购90平方米以下普通住宅,契税为1%;首次购90~144平方米普通住宅,契税为2%;如果不是首次购房,则契税为4%。
  而在房产赠与方式中,并没有房龄是否满5年的限制,过户只要向税务部门缴纳契税,受赠人名下无房则交2%的契税,受赠人名下有房则交4%的契税。此外,还涉及到公证费、产权登记费等,而公证费一般为受赠财产总额的2%。
  以一套房龄未满5年的60平方米普通住宅、评估价50万元的房产为例,如进行买卖过户,一般情况下,税费全由买方承担,则需缴纳营业税:50万元×5.6%=2.8万元,买方首购契税:50万元×1%=5000元,个人所得税:50万元×1%=5000元,总计为3.8万元。
  如按赠与方式计算,受赠人名下无房则需缴纳契税:50万元×2%=1万元,另需公证费50万元×2%=1万元。那么,按受赠人名下无房计算,其受赠房产,共计交2万元税费。
  如此算下来,如果房龄不满5年,房子以赠与的方式过户到亲人名下,可以比买卖方式节省1.8万元的税费,较为划算。如果房龄满5年,买卖过户形式不需交营业税,所交税费总计1万元,比赠与形式少公证费1万元。因此,房龄不满5年的话,直系亲属间过户房产,赠与比较划算,否则的话,买卖过户更省钱还省事。

  赠与房产再出让要多缴20%个税
  骆鸣表示,房子作为大宗商品,日后可能还会再次交易过户。如果是选择赠与方式过户的话,日后赠与房产再次交易过户,就可能要多缴20%的个人所得税了。
  国家税务总局明确,受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后,再次转让该项不动产的,在缴纳个人所得税时,以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
  以上述例子再次为例。如果受赠人获得这50万元的房产,若干年后市场评估价涨到了100万元,受赠人想再次出让该房产的话,除非是其名下仅此一套房产,且满5年,那么就不需要缴纳个人所得税;如果其名下还有其他房产,即使受赠房超过了5年,也需要缴纳个人所得税:100万元×20%=20万元。
  相比之下,如是以买卖方式交易的房产,再次出让涉及的税费就没有这么多了。同样房价为100万元,如果这套房的房龄满5年,当初是以买卖方式买下的,房产再次出让仅需缴纳契税:100万元×1%=1万元(按买方首次购买计算),个人所得税:100万×1%=1万元,再加上其他费用也就2万余元。
  因此,如果房子不打算再次出让,那么以赠与方式过户划算。否则,产权人以赠与方式过户省了钱,但日后再次过户就要多掏钱。总的来说,除非某些特定的情况,房产赠与的纳税成本高于买卖,而且还有公证费。
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