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2016年购买首套房超全攻略

桃花依春风 发表于:2016-01-18 765人阅读2条回复 鲜花0 [ 复制链接 ] [ 快速回复 ] [ 举报 ]

  话不多说,自己的首套房刚买,实战结束,写一点心得。
  
  先普及一下什么叫首套房。
  
  根据相关法律规定,以下四种情形,视为首套房。
  
  一、以家庭为单位,家庭成员名下没有任何住房,首次购买住宅算做首套房。
  
  二、以家庭为单位,之前全款买过一套住宅,后来卖掉了,房屋登记系统查不到房产,在银行贷款,会算做首套房。
  
  三、以家庭为单位,之前贷款买过一套住宅,但已经卖掉,房屋登记系统查不到房产,再次全款购买的情况下,房地局算做首套房。
  
  四、以家庭为单位,之前贷款购买过两套房产,现在全都已还清且出售,同时能够提供两套住房出售的证明,房屋登记系统查不到房产,这种情况下,全款购房,房地局算做首套房。
  
  好了,言归正传,来看看购买首套房需要注意的事项。
  
  【区位】
  
  1、交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区,不超过可接受的时间并且有保障,并考虑将来可能的变化情况,如工作调动、升学、转学等。
  
  2、城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子,这些地段一般位于城市主干道、次干道附近,不应超过1公里,否则有些设施难以接通,对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带,要么基本设施不全,要么花大量投资搞市政设施,导致房价增加。
  
  3、生活便利。步行10到15分钟左右即可到达各类商业服务业网点,满足日常生活物品的采购及其他服务需求,医疗卫生、教育、文体设施也可就近找到。
  
  4、环境宜人,自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达,空气清新,有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所,社会风气、治安状况良好。
  
  【户型】
  
  客厅:客厅是全家人的起居活动中心同时也是对外接待的中心。客厅要正正方方。现在楼宇设计出现了大量的45度的设计,这种设计面积利用率低,实用率也不高,最好不要选择。客厅与卧室最好分开,可使卧室私密性得到保证。另外,面宽也是一个较为关键的因素。面宽太小会给使用带来极大不便。一般应在3.9米以上较为适宜,至少也应满足3.6米。
  
  卧室:卧室对于整个户型的选择来说,也特别重要,主卧室最好有好的朝向,宽度不宜小于3米,面积大于12平方米。如果是大面积户型的主卧,卧室里面必须带一个专用卫生间,如果整户内仅有一个卫生间的话,那么卫生间应该设在主卧附近为最佳。另外,有次卧的户型,那么次卧的面积最好不要超过10平方米。同时,主卧室要格外注重实用面积利用率、采光条件和居室私密性。有次卧的户型,,次卧的面积最好不要超过10平方米。
  
  餐厅:对于餐厅的选择,餐厅和起居厅最好相对独立,这样看起来相互既有关系又相互隔离开来。如果餐厅要独立设计,最好做成明餐厅,净宽度不宜小于2.4米。
  
  厨房:厨房最好和餐厅紧贴,而且厨后间外最好配以阳台,既可通风,又可以弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足。如果不能做到,那厨房必须直接对外采光通风。对于厨房的使用面积,推荐净宽度应大于1.5米。
  
  阳台:好户型有阳台才算完整,为保证客厅有良好的视野和采光,阳台栏杆高1.1米,其实体的栏板应降至850至900毫米(上加横栏杆),或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。
  
  【布局】
  
  什么样的楼层才是最好的楼层?
  
  一般来说,高层建筑的最高定价在中间偏上楼层(如18层的电梯公寓最好楼层一般定在10层左右),其他楼层价格依一定比例递减,最低价往往定在顶层或底层。
  
  购房者应先明确自己愿意接受的价格范围,然后再确定中意的楼层。通常情况下,老年人愿意住低楼层。楼层低接近地面就利于承接地气,有利于身体健康,方便出人。但易受废气与噪音的不良影响,且光线、通风不好,压抑感强,容易潮湿,优劣各占一半。
  
  高楼层较低楼层卫生环境好,视野开阔。但顶层的不足同样明显,一则夏天隔热不良,炎热迫人;二则雨天易漏、渗水。
  
  如果家里有老人最好不要太高,因为气压关系,10楼以上不太好。从空气洁净的角度来看,避开11~13层城市浮尘最集中的地方为宜。综合起来,四层以上,十层以下,通风采光良好,较为理想。
  
  【贷款相关常识】
  
  贷款方式:目前可供选择的贷款方式有三种,分别是商业贷款、公积金贷款和组合贷款。
  
  贷款限额:个人商业用房贷款的最高限额不得超过所购商业用房价格(评估价格与交易价格孰低原则)的50%,其中房屋性质为商住两用的房屋不得超过55%。
  
  贷款期限:个人商业用房贷款期限原则上不超过十年(含十年)。
  
  所需材料:
  
  1、借款申请书;
  
  2、有效身份证件及其复印件;
  
  3、营业执照副本及复印件、税务登记副本及复印件或个人家庭收入证明;
  
  4、已支付所购商业用房价款规定比例首付款的证明;
  
  5、银行认可的经济收入或偿还贷款计划;
  
  6、购买商业用房合同、协议或其他有效文件;
  
  7、抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明及抵押物估价文件;
  
  8、保证人同意提供担保的书面文件及资信证明;
  
  9、借款人或开发商应向贷款人提供证明商业用房手续齐全、项目合法的资料;
  
  10、银行要求提供的其他证明文件或资料。
  
  另外,也来说说首付的问题。如果你月薪6000块,听起来还不错,但是如果想要衣食无忧,再存个首付,那就是你想多了!首先,你要被各种扣,所以税前6000,养老8%=480元,医疗2%=120元,公积金最低120,剩下5280,恭喜你,需要纳税35.6元,所以实际到手5244块。
  
  然后,租个地方偏点的套间要1500-2000一个月,就算和人合租,也要1000+,再加上水电费和网费,一个月2000又没了,只剩下3244块。
  
  再加上每天上下班的交通费和饭前,按照一天40块钱,每个月上班21天,一共要花840块,还剩2404块。
  
  周末,再出去和朋友小聚一下,一顿饭200块,一个月聚两次,400块又没了,这个时候,你只剩2000块了!
  
  所以,月薪六千,在你不买额外的东西的情况下,一个月能存2000千,但是,如果你还谈了个女朋友……可能一分钱都不会剩。
  
  在评估自己每月的收入后,如果对未来乐观的话,可以在买房的时候选择类似房多多的首付贷款,贷个首付的钱,解决首付的问题。首付付了,每个月还贷虽压力大了,但动力也上来了。房价是一直都在上涨,指望不了它何时会降,钱也在时刻贬值,早点买房是明智之举。

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