本帖被 房产小帮手 执行加亮操作(2013-08-28)
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哈哈，大家早上好，俺又回来了！！在经历了被三江城跨省追捕（假话）之后，俺终于又活着回到了福州！！好激动啊！！
当然，最激动要数俺的帖子终于变成精华了！！真是老天有眼了，哦不，是便民小编终于看到了！！
还是不说废话了。继续给大家带上三江城的系列报道！！
话说上次提到，三江城由于违约一共要提交高达4千万左右的违约金，俺粗略的计算了一下，这笔资金大概占其土地出让金的11%，并不是一个很高的额度。如果均摊到每个住户的头上大概是要增加1万元的成本，见计划图依照房源为3910户进行计算！！但是，大家有没有想过这个数字是平均到每一户的头上的！！因此看上去显示的比较少，而实际上根据俺个人的看法，这笔钱并不会平均，而是会均摊到一期房源，甚至是今年需要销售的房源上，总之必须在短期内将这笔钱弥补上！！换句话来说，第一期的价格将不会太低，或者涨价的速度将会非常的快！！为何？主要有两点原因：首先！3910户是个说多不多说少不少的一个体量，其销售的周期一般为2—3年！！虽然不是很长，但是显然不可能是进行快销，迅速回笼资金。然而15亿的投资款又是一个迫在眉睫的问题！！如果不能按照约定如期将那些项目规划中所要求的旅游项目、会议中心，旅游酒店等，必然会产生越来越高的违约金，加重成本，资金回笼变慢，形成恶性循环！！见图其次！即将于10月份开园的旅游项目，目前仍未建设完毕，或者是说建设的状况并不是太良好，之前已经在图片中有所反应。而且根据图片中的项目设计以及之前与宋朝集团签订的合约估计，其项目极有可能是一个水上乐园。对于水上乐园，大家想必是不会陌生的吧，贵安水世界、惊奇水乐园这是目前福州两家较为出名的水上游乐场。和这个新项目一旦落成，必然要与这两家水上乐园抢夺客源。露天的。。。。。但是从图中所建的设施规模上看，似乎其并不能达到贵安水世界如此庞大恢弘，从空间距离上来看，位于城门的惊奇水乐园也远比该项目离市区近约5公里！！既其在规模及空间距离上都不具备可完胜同类产品的条件。并且最要命的是，其10月开园，此时已经入秋，天气转凉，那门子的客人会对一个露天的水乐园有兴趣呢？？这种天气去水里玩会感冒的大哥！！
这种情况，开发商不是不明白，在其余宋城集团的合约上也已经注明了，其营收结果，见图
3000万？10年才3亿！所以不要做什么太多的解释，从俺的视角来看这个项目如果只有这么点规模，真的很难回本的。。。15亿 啊！！！！而买楼的速度比这个快的多！！只要1平米在1万元左右！！买一栋楼就有1亿了！！！如果价格再高点，会更快所以啊，俺认为三江城开盘的成本将会莫名其妙的高（因为旅游项目都靠他了），而价格呢。。。大家都懂得，俺就不说了！！
