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福州商品房的最低成本分析

笑熬 发表于:2008-07-11 6378人阅读87条回复 鲜花0朵 [ 复制链接 ] [ 快速回复 ] [ 举报 ]

楼主 [只看楼主]

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    我要房子2008-07-17

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    70楼 [复制楼层]
    引用第54楼残之剑于2008-07-15 01:37发表的  :
    楼主所说基本属实，忠言逆耳啊！同情。当前似乎谁要敢说房价不会降就会被砖拍死，或被雷！
    49楼可能“略懂”施工，设计，预决算。我“略懂”FDC开发，开发过金山碧水，给领导拎包去物价局办理过经济房的成本核算。在此与您探讨一下1您说“框架结构的建安费用700-1200是比较合理，这里面还包含了税费和管理费。高层会比这个略高一些。”这里的税费和管理费是施工单位的而不是KFS的。2您所说的建安费用应该是单体建筑的吧？住宅小区可不一样，施工临时用水，用电（地段远的话，这项费用相当惊人哦！），竣工后永久性供水，供电，勘查费，设计费，监理费，施工图审查费，质量监督费，渣土处置费，新材费，散装水泥费，煤气费，小区排水管网，小区道路，消防系统，安防系统，绿化景观，人防地下室，化粪池，消防水池，水泵房及设备，发电机房及设备，这些费用是否包含？配电房，有线电视机房，电信机房，物业办公房，有时还要为社区建居委会，卫生站，文体活动场所等配套用房不能卖，建设费用要摊到住宅中。
    目前材料价格不断上涨，农民工工资不断上涨（猪肉涨，农民工不吃肉哪有力气）。建筑防火，防空，抗震，节能，防雷要求年年提高，建安成本下不来了。
    鄙人水平有限，恳请指正。


    这些项目数十万、数百万的钱， 相对于整个小区数亿的总价来说，九牛一毛。

    建安成本的上升，老百姓还能承受。
    最不能承受的是土地价格的飞涨。地方ZF在这里面充当最不光彩的角色。
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    傲世天妒2008-07-17

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    71楼 [复制楼层]
    楼主就是开发商，他怕福州也跟全国其他城市一样房价下跌。所以叫你们赶快买房啊。要不然他破产准备跳楼了
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    linbin6666662008-07-17

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    72楼 [复制楼层]
    现在的情况是：该买房的买的起的基本都买了，剩下的就是些想买却买不起房的，前者当然是希望房子能升值，而这些人有的不止一套房，甚至好几套房，他们正等着升值以后卖给因政府拆迁而被动买房的人和急需住房结婚的人，从中赚差价发财的人，或者出租赚钱，后者则是盼望政府能降低房价，使他们能圆上新房梦，现在住房已经出现了严重的两极分化，我十分同情后者。
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    zf33612008-07-18

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    73楼 [复制楼层]
    wesley.chen同学 告诉你 隔行如隔山 告诉你房产知识 你就虚心的听取 学习 不要在狡辩了 好不好
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    zf33612008-07-18

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    74楼 [复制楼层]
    房价下跌 只是表面现象 开发商不可能做赔本的生意  房价再怎么降都不会低于成本的 深圳房价下跌是个表面现象一部分原因是由于开发商当时拍得的土地成本低 降的越多 说明开发商原先赚得就很多 知道了没有 房价是由于2004－2006年全国性炒房推动了房价的上涨  从去年开始政府不断出了相应的政策来打压房价 比如规定交房后两年卖房 征收5.5％营业税 提高二手房交易的门槛 银行房贷上浮贷款二套的利率等等 来抑制炒房  加上前面2004－2006年炒房后的房价过高 供过于求 又偏离了人们的购买能力所以才会发生深圳房价的下跌还有一部分原因是因为开发商的资金链上出了点问题 急需用钱 所以会降价出售商品房来回收资金从另一个角度上来说是该开发商对消费者对原先已购该楼盘客户的不负责任的表现 所以才会出现断供
    [ 此贴被zf3361在2008-07-18 01:12重新编辑 ]
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    zf33612008-07-18

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    75楼 [复制楼层]
    房价下跌 只是表面现象 开发商不可能做赔本的生意  房价再怎么降都不会低于成本的 深圳房价下跌是个表面现象 一部分原因是由于开发商当时拍得的土地成本低 降的越多 说明开发商原先赚得就很多 知道了没有 房价是由于2004－2006年全国性炒房 推动了房价的上涨  从去年开始政府不断出了相应的政策来打压房价 比如规定交房后两年卖房 征收5.5％营业税 提高二手房交易的门槛 银行房贷 上浮贷款二套的利率等等 来抑制炒房  加上前面2004－2006年炒房后的房价过高 供过于求 又偏离了人们的购买能力所以才会发生深圳房价的下跌 还有一部分原因是因为开发商的资金链上出了点问题 急需用钱 所以会降价出售商品房来回收资金 从另一个角度上来说是该开发商对消费者对原先已购该楼盘客户的不负责任的表现 所以才会出现断供
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    zyxdzz2008-07-18

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    76楼 [复制楼层]
    我爱老婆。。
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    zyxdzz2008-07-18

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    77楼 [复制楼层]
    这叫什么知道不？这叫高位接盘，无奈被套，忍痛割肉啊
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    redjian2008-07-18

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    78楼 [复制楼层]
    楼主分析虽不精确但基本正确,49楼的朋友虽然是专业人士,只考虑了部分成本.目前房地产税收按予征考虑基本达到12.65%.楼主的建安成本还是偏低一些,因为目前小区景观和市政配套的造价,包括什么公共装修等大幅提升.还有一块成本楼主漏了,那就是资金成本(利息),因为KFS的钱大多是向银行借的(空手套白狼),这块目前会占到地价的10~15%,按华润拿的湾边地块,总价18亿(楼面摊3600)则可能附加资金成本2亿(摊楼面每平400).还有其他营销提成.广告轰炸和管理费用比例不低.
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    笑熬2008-07-18

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    79楼 [复制楼层]
    引用第70楼我要房子于2008-07-17 16:28发表的  :


    这些项目数十万、数百万的钱， 相对于整个小区数亿的总价来说，九牛一毛。

    建安成本的上升，老百姓还能承受。
    .......

    建安成本是随行就市的，也就是市场决定，土地却是独家垄断的，明眼人一看就能明白！
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